Comprar vivienda nueva en Colombia con ayuda del Estado casi siempre implica dos programas distintos que la gente mezcla en uno solo: Mi Casa Ya y la cobertura FRECH. No son lo mismo ni funcionan igual, pero en la mayoría de los casos se activan juntos dentro del mismo crédito hipotecario.
Mi Casa Ya te da un subsidio para la cuota inicial. FRECH te reduce la tasa de interés durante los primeros años del crédito. Entender la diferencia te evita confusiones al hablar con el banco y te ayuda a calcular con qué monto real vas a comprar.
Respuesta rápida: Mi Casa Ya aporta entre 20 y 30 salarios mínimos para la cuota inicial de tu primera vivienda VIS o VIP. FRECH reduce la tasa de tu crédito hipotecario entre 4 y 5 puntos porcentuales durante 7 años. Los dos se tramitan junto con el crédito en un banco participante, no por separado, pero antes de iniciar el proceso conviene confirmar si hay cupos disponibles: el programa ha tenido interrupciones por presupuesto en los últimos años.
Qué es el subsidio Mi Casa Ya
Mi Casa Ya es un subsidio del Gobierno Nacional, administrado por el Fondo Nacional de Vivienda (Fonvivienda) a través del Fondo Nacional del Ahorro (FNA), dirigido a hogares que compran su primera vivienda nueva de interés social (VIS) o prioritario (VIP).
El subsidio no llega en efectivo a tu cuenta. Se aplica directamente como abono a la cuota inicial de la vivienda, dentro del mismo trámite de crédito o leasing habitacional con el banco.
El monto depende de tu clasificación en el Sisbén IV:
Sisbén A1 a C8: hasta 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Con el SMMLV de 2026 en $1.750.905, ese monto equivale a cerca de 52,5 millones de pesos.
Sisbén C9 a D20: hasta 20 SMMLV, alrededor de 35 millones de pesos con el salario mínimo de 2026.
Para acceder necesitas cumplir varias condiciones al mismo tiempo. No puedes tener vivienda propia en ningún lugar de Colombia. No debes haber recibido antes un subsidio familiar de vivienda para adquisición, aunque sí puedes haber recibido apoyo para arrendamiento o mejoramiento. Debes estar registrado en el Sisbén IV con la clasificación vigente. Y necesitas una carta de aprobación de crédito hipotecario o de leasing habitacional emitida por una entidad financiera.
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Qué es la cobertura FRECH y cómo baja tu cuota
FRECH significa Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria. Lo administra el Banco de la República, con recursos del Gobierno Nacional, y su función es cubrir una parte de la tasa de interés de tu crédito hipotecario durante los primeros años.
A diferencia de Mi Casa Ya, FRECH no te da un monto fijo. Te reduce puntos porcentuales de la tasa que negocias con el banco, y esa reducción se aplica mes a mes en tu cuota durante los primeros 7 años del crédito (84 cuotas).
Vivienda VIP (hasta 90 SMMLV, cerca de 157,6 millones de pesos en 2026): cobertura de 5 puntos porcentuales sobre la tasa del crédito.
Vivienda VIS (entre 90 y 135 SMMLV, hasta 150 SMMLV en algunos municipios): cobertura de 4 puntos porcentuales.
Esto significa que si el banco te aprueba el crédito a una tasa del 14% efectivo anual, con FRECH VIP pagas efectivamente cerca del 9% durante los primeros 7 años, y a partir del año 8 vuelves a pagar la tasa pactada completa. Es un beneficio temporal, no permanente.
Existe también una versión de FRECH para vivienda No VIS, de mayor valor, pero con una cobertura distinta y sin el subsidio a la cuota inicial de Mi Casa Ya. Si buscas vivienda por encima de los topes VIS/VIP, pregúntale al banco específicamente por FRECH No VIS, porque las condiciones cambian.
¿Cómo se combinan Mi Casa Ya y FRECH en un mismo crédito?
No solicitas los dos subsidios en trámites separados. El proceso funciona así:
Eliges un proyecto de vivienda nueva VIS o VIP que esté habilitado para el programa. Puede ser sobre planos, en construcción o terminada sin haber sido habitada.
Solicitas el crédito hipotecario o el leasing habitacional en un banco, cooperativa o el FNA que participe en el programa. La entidad evalúa tu capacidad de pago como en cualquier crédito hipotecario.
El banco carga tu información a la plataforma del Ministerio de Vivienda una vez aprueba el crédito. Ahí es donde se marca tu postulación a Mi Casa Ya y se activa, si aplica, la cobertura FRECH.
Sigues el estado de tu postulación en el portal oficial, que pasa por las etapas de interesado, postulante, habilitado y asignado. Fonvivienda estima que la legalización completa toma en promedio unos 75 días desde que el banco radica la información.
Si tu vivienda cumple los topes de valor y tu perfil los requisitos de Sisbén, normalmente recibes ambos beneficios al mismo tiempo: el subsidio abona a la cuota inicial y la cobertura reduce la tasa de la deuda que queda financiada.
Requisitos que debes tener listos antes de ir al banco
Clasificación Sisbén IV vigente. Verifícala en el portal del Sisbén antes de cualquier otro paso, porque de ahí depende el monto de tu subsidio.
Certificado de no propietario de vivienda. El banco o el FNA lo verifican directamente, pero conviene que sepas de antemano si figuras como propietario de algo, incluso una propiedad heredada sin repartir.
Ingresos formales o informales demostrables. El crédito hipotecario exige capacidad de pago, independientemente del subsidio. Si eres independiente, necesitas declaración de renta o extractos que soporten tus ingresos de los últimos meses.
Ahorro para gastos adicionales al subsidio. Mi Casa Ya cubre la cuota inicial hasta el tope de SMMLV que te corresponda, pero gastos como escrituración, estudio de títulos o cuota de administración anticipada suelen quedar por fuera.
Elegir el proyecto correcto. No todos los proyectos VIS o VIP están habilitados para el programa. Confírmalo con la constructora o directamente en el portal del Ministerio de Vivienda antes de comprometerte con una reserva.
Por qué conviene verificar los cupos antes de empezar
Mi Casa Ya no siempre tiene disponibilidad continua. A finales de 2024, Fonvivienda suspendió nuevas postulaciones al agotar los cupos presupuestados para la cobertura de tasa de interés, y el programa retomó asignaciones de forma gradual durante 2025 y 2026, con volúmenes que han variado según el presupuesto anual del Ministerio de Vivienda.
Esto no significa que el programa esté cerrado hoy. En agosto de 2026 el Ministerio de Vivienda reportó nuevas asignaciones semanales de subsidios, señal de que el trámite sigue activo. Pero sí significa que la disponibilidad puede cambiar de un mes a otro según el presupuesto vigente.
Antes de firmar una reserva de vivienda contando con Mi Casa Ya, confirma con el banco o directamente en el portal del Ministerio de Vivienda si hay cupos abiertos para tu categoría de Sisbén en ese momento. Si tu asesor comercial te dice que el subsidio está garantizado sin haber consultado el estado real de cupos, pide que te lo confirmen por escrito antes de comprometer tu ahorro.
Si tu proceso coincide con un cierre temporal de cupos, las cajas de compensación familiar manejan subsidios propios para sus afiliados con condiciones similares, y el FNA tiene líneas de financiación de vivienda independientes de Mi Casa Ya. Vale la pena preguntar por ambas alternativas en paralelo, sin depender de una sola vía.
¿Qué hacer en la práctica?
Empieza por confirmar tu clasificación Sisbén IV y calcula a cuántos SMMLV tienes derecho según tu grupo. Con ese número ya puedes estimar cuánto necesitas ahorrar para cubrir lo que el subsidio no alcanza a pagar.
Después, contacta a dos o tres bancos o al FNA para comparar la tasa de interés que te ofrecen antes de aplicar la cobertura FRECH. Una tasa base más baja, incluso con la misma reducción de puntos, te deja una cuota mensual menor durante y después de los primeros 7 años.
Por último, antes de firmar cualquier compromiso con una constructora, pide por escrito la confirmación de que el proyecto está habilitado para Mi Casa Ya y que existen cupos abiertos para tu perfil en ese momento.
Diego Schreiber
